Как правильно сдать квартиру в аренду
На миру летает фраза - «Первый — Последний». Все говорят, но не многие знают о чем. Собственники знают, что вроде бы НАДО брать. А за что брать, как надо брать - не понимают. Плата за последний месяц, залог, страховой депозит. Большинство владельцев, вообще, не видят разницы между этими разными понятиями и сливают их воедино, другие часто путают.
При классическом сценарии, квартиранты, при подписании соглашения о найме жилого помещения, должны внести предоплату за месяц вперед и внести страховой депозит, в размере месячной арендной ставки. Страховой депозит собственником откладывается в дальний ящик и ждет своего часа. При желании съехать из квартиры, квартиранты обязаны заранее уведомить, за 30 календарных дней, собственника об освобождении жилплощади, и в обычном режиме оплатить последний месяц своего проживания. В момент выселения, собственник производит с ними полный расчет, используя как инструмент сумму страхового депозита. Если все имущество в порядке, все бытовая техника работает, ремонту не причинен урон, нет задолженностей по коммунальным платежам, то страховой депозит подлежит возврату в полном объеме. Если же есть какие-то недочеты по косметике, по технике, по коммуналке, сумма издержек согласуется и вычитается из страхового взноса.
Самая распространенное заблуждение - это когда вместо того, чтобы вернуть страховую сумму или с её помощью производить полные взаиморасчёты, владельцы предлагают квартирантам прожить последний месяц в счет страхового депозита. Вместо того, чтобы страховку отложить, в 90 % случаев, этой суммы на руках у собственников не обнаруживается - деньги бывают зачастую давно потрачены. И при выявлении ущерба, в процессе проживания жильцов, все расходы по ремонту ложатся на плечи владельца квартиры. А свой козырь из колоды они уже вытащили.
сдать квартиру в Екатеринбурге
Исторически огромный спрос на жилье испортил Свердловчан и выработал у них чисто потребительское отношение и привычку «отжимать» от сдачи квартиры в аренду по максимуму, ничего не вкладывая. Лишь бы платили, да побольше. А что там будет дальше - не важно. Ну, а как иначе, когда хозяин знал, что агент по аренде сдаст квартиру и так — без ремонта. Такие условия не стимулировали собственника на лишние движения. Им было все равно, в каком состоянии квартира, кто там живет и что там происходит. А квартиры, в результате такого отношения, ветшали и превратились потихонечку в сарай. Никто, конечно, же не берется судить - каждый вертится, как может. Но времена, когда квартиры сдавались в любой состоянии за большие деньги, безвозвратно ушли. Квартиры со старой мебелью, где ремонт был первый и последний раз при сдаче дома, не впечатляют большинство нанимателей. Сейчас же, рынок заставляет владельцев больше времени уделять своему недвижимому имуществу, предлагать лучшие условия и по состоянию, и по оплате, дабы привлечь квартирантов. И все чаще, собственники задумываются на тем, как защитить свои инвестиции и оставить квартиру в первозданном виде.
Залог, страховой депозит, оплата за последний месяц — не одно и тоже, это три разных понятия.
Оплата за последний месяц - это предоплата за последний месяц проживания. В свою очередь, предоплата может взиматься за несколько месяцев вперед. В отличии от оплаты за последний месяц, залог и депозит суммы возвратные.
Залог же вносится нанимателем наймодателю как обеспечение взятого на себя обязательства о внесении ежемесячной арендной платы. Приведу пример. Жильцы берут на себя обязательство вносить своевременно ежемесячную арендную плату за квартиру и при этом передают энную сумму в залог собственнику для того, чтобы в случае невнесения арендной платы, их обязанность по оплате была исполнена в счет суммы, переданной в залог. При подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение именно залога (обычно, равной месячной арендной ставке) для того, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания квартирантов.
При сдаче квартиры в аренду, владелец должен четко осознавать, за что он берет вторую сумму с жильцов. Это деньги, как подтверждение намерений прожить в квартире еще, как минимум, один последний месяц без претензий на состояние и имущество? Или же, все-таки, это страховка на предмет порчи имущества и преждевременного разрыва отношений?
Внесение же сразу нескольких сумм, да еще с учетом комиссии агента, направленных на разные задачи, представляется вряд ли возможным. Так как для многих нанимателей это просто неподъемная сумма. Так, что здесь придется выбирать. Что важнее - доход или состояние квартиры?
Подмена в уме и на деле этих разных понятий влечет за собой порой необратимые последствия. Это основная, наиболее часто встречающаяся, грубая стратегическая ошибка.
В каких случаях следует взимать страховой депозит
Страховой депозит стоит брать во всех случаях, когда есть за что брать. Даже наличие какого-никакого ремонта и минимального набора бытовой техники — весомый повод для взимания депозита.
В тех случаях, когда квартира под ключ — с ремонтом, всей необходимой для проживания бытовой техникой и мебелью, страховой депозит необходимо брать обязательно. В случаях, когда квартира «убитая», в среднем состоянии, где вывозить и ломать особо нечего, пытаться вытащить из нанимателей страховую сумму, я бы не рекомендовала. Такие квартиры и так сдаются плохо, а тут еще будут отягчены бременем депозита. Согласитесь, не очень привлекательные условия. В любом случае, даже если принято решение не брать, в полном или частичном объеме, депозита с жильцов, какую-то символичную сумму, например, на случай задолженности по коммунальным платежам, я бы рекомендовала все же взимать.
В каком размере взимается страховой депозит при сдаче квартиры?
сдать квартиру через риэлтора
Размер страхового депозита обычно равен месячной арендной ставки. Поясню, если вы сдаете квартиру за 30 тысяч рублей в месяц, то сумма страхового депозита, тоже 30. Порядок выплаты - общепринятые условия по рынку. Страховой депозит может выплачиваться жильцами всей суммой сразу при подписании договора, или же выплата этой суммы может быть «разбита» на 2, реже на 3 месяца. Есть случаи, в квартирах с дорогим ремонтом и техникой, когда депозит не разбивают, есть где берется в 2-м размере.
О возврате страхового депозита.
Если все существенные условия соглашения нанимателями выполнены - все на своих местах, ничего не повреждено, отсутствуют долги по коммуналке, если жильцы выполнили пункт, согласно которому они обязаны заранее предупредить собственника квартиры об освобождении помещения, не позднее чем за 30 (или 14) календарных дней, только тогда страховой депозит подлежит возврату в полном объеме.
Как оценить ущерб, причиненный квартире
В таких случаях обычно договариваются полюбовно - собственники квартиры, совместно с жильцами, оценивают ущерб, приходят к соглашению по сумме компенсации и вычитают ее из депозита. Часто владельцы квартиры не приходят к общему знаменателю с нанимателями по величине ущерба. Ну конечно же, в глазах жильцов, все повреждения будут казаться мелочами, в глазах собственника — существенным уроном. В спорных ситуациях стоит прибегнуть к помощи третьих лиц. Например, если повреждена электрическая плита или загажен потолок, мастер определит возможность и сумму ремонта.
Есть случаи, когда сумма ущерба, причиненного квартире, значительно выше размера депозита. При данных обстоятельствах, если имущество не было застраховано, все издержки лягут на плечи собственника квартиры. Можно, конечно же обратиться в суд, за защитой своих интересов, но на такой шаг, решаются не многие. Так как он влечет за собой целый ряд определенных последствий. Для того, чтобы проблемы не накопились и не росли как снежный ком, я настоятельно рекомендую, посещать квартиру с инспекциями. Одного раза в месяц будет достаточно. При обнаружении недостатков, требуйте немедленного исправления и ремонта. Тогда квартира всегда будет в полном порядке.
Подтвердить ущерб, причиненный квартире поможет фото или видео фиксация, в крайних случаях, привлечение для засвидетельствования третьих лиц (риэлтор по аренде квартир, соседи, полиция), с составлением соответствующего акта.
Состояние рынка аренды жилья. Что изменилось?
Поменялось многое. Если раньше на 1 квартиру было 10-15 клиентов, то теперь на 1 клиента 10-12 квартир. Если раньше квартира «жила» в интернете максимум час, то теперь объявление о сдаче может болтаться месяцами. Если раньше клиенты стояли в очереди за квартирой, то теперь собственники в ожидании... Цены на аренду сильно просели и потеряли в среднем до 30 % от стоимости.
Разницу чувствуете?!
Почему так происходит?
Многие из нас близоруки и некомпетентны - видят лишь, то что хотят увидеть. И слышать лишь то, что хотят услышать.
Для того, чтобы понять состояние и конъюнктуру рынка аренды жилья, собственникам придется пошире раскрыть глаза на нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости. Да и сам рынок стоит рассматривать в более широком формате. Задавшись вопросом сдачи квартиры в аренду, многие из нас и не подозревают и не отдают себе отчет в том, что все сегменты рынка недвижимости тесно переплетаются и связаны друг с другом.
Риэлтор по сдаче квартир
Ежегодно, в регионе сдается в эксплуатацию миллионы квадратных метров жилья. А сам рынок недвижимости пестрит многообразием на любой вкус и кошелек. Спрос «размыт» между всеми сегментами рынка. Вторичка, загородная недвижимость, современные апартаменты, новостройки внутри Екатеринбурга, новые современные жилые комплексы Екатеринбурга — у клиента на рынке недвижимости есть из чего выбрать, и это касается не только аренды. Одно предложение заманчивее другого. У неискушенного клиента голова может пойти кругом... Вкладывать в свое или платить за чужое. Слишком незримая тонкая нить протянута между арендой и покупкой. Платить по ипотеке или снимать, для многих ответ уже очевиден! Ну как тут устоять?!
Отсюда отток большинства арендных клиентов. Игроков на рынке становится все больше, а доля каждого все меньше.
Установилась новая система координат, с которой собственникам приходится мириться, а агенту по аренде квартир пытаться работать.
Сколько времени займет сдача квартиры
Вопрос скользкий... Точных сроков я думаю не осмелится указать никто. Но все же, опираясь на огромный опыт в данном вопросе, можно спрогнозировать, что если у вас установлена конкурентоспособная цена и вами занимается толковый риэлтор, сдача квартиры может занять от 2-х дней до недели. Хороший товар на полке не залеживается...
Средние квартиры, по состоянию и по цене, времени могут занять чуть больше. Все чаще, такие квартиры «подвисают» и «подстаивают». Предложение сильно опережает спрос.
Нестандартные случаи
Есть случаи, когда собственник квартиры, в силу каких-либо предубеждений или обстоятельств, не хочет придавать широкой огласке сдачу его квартиры в аренду. Просит риэлтора не указывать реальный адрес и не фотографировать объект. Для таких нестандартных случаев, у меня, как у опытного агента, также есть работающие инструменты, которые я применяю для успешной сдачи квартиры в аренду.
Сдать квартиру под ремонт
Каждый второй объект на рынке аренды жилья в Екатеринбурге с недостатками. Но как показывает практика, сдать можно абсолютно любую квартиру. На рынке много объектов в плачевном состоянии - не пригодные для проживания, требующие ремонта, зачастую без мебели и необходимой бытовой техники. У многих есть недвижимость, но нет средств привести ее в порядок. Эти варианты также можно реализовать. Например, сдать квартиру под ремонт на условиях льготного периода в оплате. Покупка необходимого в счет части аренды. Все решаемо, все обсуждаемо, обо всем можно договориться...
Ежедневно, тысячи соискателей рыщут в недрах интернета в поисках выгодного и дешевого жилья. Многих не пугают спартанские условия. Другие переезжают с квартиры на квартиру со своей мебелью. Третьи готовы сделать косметический ремонт под себя. Желающих снять дешевое жилье, на мягких привлекательных условиях, найдется много, а вот реально исполняющих договоренности — мало. Обычно, получив скидку по оплате жилья, арендаторы напрочь забывают о взятых на себя обязательствах на следующий же день, и прожив какое-то время съезжают, не ударив палец о палец.
Сдав квартиру с недочетами или под ремонт, необходимо постоянно контролировать ход восстановительных работ и состояние квартиры - согласовывать покупку бытовой техники, принимать квитанции и чеки о закупке стройматериалов...
Сезонная аренда на короткий срок
Очень часто так бывает, что мы прибываем в квартире не постоянно, и довольно продолжительное время жилье простаивает. Обстоятельства бывают разные — пенсионеры уезжают с апреля по октябрь на дачу, у кого-то дела за границей, кто-то уезжает на полгода в командировку, квартира выставлена на продажу. А жизнь учит нас тому, что деньги никогда не бывают лишними. В связи с этим, у многих собственников квартир возникает вопрос: «Что делать с квартирой в период моего отсутствия? Можно ли получить дополнительный доход и сдать квартиру на сезон на короткий срок?»
Спрос на сезонную аренду формируется за счет определенных групп соискателей. Это - приезжие, прибывшие в столицу для выполнения разовой работы; туристы; командировочные; студенты на сессии и абитуриенты с родителями; есть те кто приехал погостить к родственникам или знакомым, но не хочет их обременять свои присутствием; найдутся те, кто затеял капитальный ремонт в своей квартире. Все они и являются потенциальными нанимателями жилья на короткий срок.
Ценник жилья на сезон должен быть ниже, чем при долгосрочной аренде, примерно процентов на 20 - 30%.
Сезонная аренда на короткий срок пользуется определенным спросом, ведь любое жилье сдающееся со скидкой всегда востребовано.
Про налоги от сдачи квартиры в аренду
Бытует мнение, что договор найма жилого помещения необходимо заключать на срок до 11 месяцев, и тогда собственник освобождается от уплаты налогов. Это не так. Договор найма обычно заключается на этот срок лишь для того, чтобы не было необходимости регистрировать его в Росреестре.
Физическим лицам, с каждого заработанного рубля, необходимо платить налог 13%. И не важно, какая сумма будет указана в договоре, и на какой срок заключено соглашение о найме — по закону с любой прибыли необходимо заплатить налог.
Владельцы квартир могут выбрать любой удобный для них способ уплаты налога от сдачи квартиры. Декларировать доходы и платить 13%, приобрести патент на сдачу квартиры, или зарегистрироваться как ИП и платить 6% от прибыли.
Но чаще всего, заключаемый договор так и остается только для внутреннего пользования между собственником и нанимателем жилья. В 95% случае, деньги нигде не учитываются, и налоги от сдачи квартиры собственникам не уплачиваются.
Существуют два основных вида договоров, которые применяются при сдаче квартиры в аренду
Найма жилого помещения (именно так правильно, а не аренды)
Безвозмездного пользования квартирой, который освобождает от уплаты налога (в народе часто называемый как некоммерческого найма)
Вопрос о налогах со сдачи квартиры насущный, и все же, лучше обсуждать его не на просторах всемирной паутины, а при личной встрече. После ознакомления, в ходе консультаций смогу дать рекомендации по налогообложению и найти наилучший вариант решения вопроса.
Конфиденциальность
Я — профессионал. И этим многое сказано, но все же хочу лишний раз подчеркнуть, что всем свои клиентам гарантирую сохранность предоставленных мне данных. Ведь портфель клиентов, мое имя и репутация - это единственное, по сути, что у меня есть. Верховенство интересов клиента — основополагающий принцип в моей работе. Без согласования не обсуждаю дела клиентов. Ничего, никуда, никому не передаю...
Условия сотрудничества
Для меня нет стандартных и схожих ситуаций. К каждому клиенту нахожу индивидуальный подход, при решении поставленной задачи, и каждому уделяю максимум внимания, чтобы оперативно достичь желаемого результата. В качестве вспомогательного, дополнительного, второго, пятого-десятого агента себя не вижу — это для меня не приемлемо. Работаю только на эксклюзивных правах, на перегонки не бегаю...
Риэлтор СДАТЬ КВАРТИРУ
сдать квартиру риэлтор
Для себя вы должны определить, как вы будете искать квартирантов на вашу жилплощадь?
Будете ли вы искать самостоятельно (через "сарафанное радио") или же через риэлтора по аренде.
Главное преимущество в сотрудничестве с риэлтором по сдаче квартир - это профессиональный подход.
Я помогу объективно оценить Вашу квартиру или комнату
Организую профессиональные фото недвижимости
Эффективно проведу рекламную компанию
Проведу отбор потенциальных нанимателей, в соответствии с Вашими предпочтениями
Оформлю договор найма, в полном соответствии с законодательством РФ
А так же, гарантирую сопровождение договора найма жилого помещения на протяжении всего срока его действия. Это означает, что при возникновении спорных ситуаций, вы в любой момент можете ко мне обратиться для их урегулирования.
Напоминаю, что собственник квартиры не оплачивает мою комиссию риэлтора за услуги по подбору жильцов и заключению договора найма жилого помещения
Комиссионное вознаграждение агента по аренде оплачивает наниматель жилья - тот, кто снимает
Свяжитесь со мной любым удобным для Вас способом
Звоните, мой номер телефона 8-902-265-4626 тел/ватсап
пишите на электронную почту - elmirekb@yandex.ru
или оставьте вашу заявку на сдачу квартиры через форму обратной связи на сайте
Я проконсультирую Вас по всем вопросам аренды жилья и помогу срочно сдать квартиру или комнату
Всегда Ваш, Морозов Олег - честный риэлтор по сдаче квартир
Работаю по Екатеринбургу
